avant effet de la clause résolutoire après un commandement demeuré infructueux
Appeler le cabinet04 84 25 40 91Baux commerciaux · Marseille · Barreau de Marseille
Le bail commercial devient un contentieux.
Chaque acte compte.
Bailleur ou preneur, faites qualifier la situation avant le congé, le commandement, l’expertise ou l’audience. Le Cabinet Julien Ayoun intervient à Marseille dans les litiges relatifs à l’exécution, au renouvellement et à la rupture du bail commercial.
20+ ans de pratiqueBailleur ou preneurMarseille et région PACA
pour contester certains congés ou demander l’indemnité d’éviction, selon l’acte notifié
durée de principe du bail renouvelé, sauf accord pour une durée plus longue
01 — Contentieux du bail commercial
Le litige ne commence pas toujours au tribunal.
Il naît souvent d’une clause mal interprétée, d’une échéance ignorée ou d’un acte insuffisamment préparé. L’analyse doit articuler le contrat, le statut des baux commerciaux et les preuves disponibles.
01Urgence locative
Loyers impayés et clause résolutoire
Commandement, délais, référé, suspension des effets de la clause ou constat de la résiliation : la chronologie et les pièces déterminent la stratégie.
Faire analyser02Échéance du bail
Renouvellement et congé
Demande de renouvellement, congé avec ou sans offre, motifs de refus et respect des délais : chaque acte engage durablement bailleur et preneur.
Faire analyser03Valeur du fonds
Indemnité d’éviction
Principe du droit à indemnité, motif grave et légitime, maintien dans les lieux, expertise et évaluation du préjudice commercial.
Faire analyser04Économie du contrat
Fixation et révision du loyer
Valeur locative, plafonnement, déplafonnement, indices ILC ou ILAT et facteurs locaux de commercialité devant le juge des loyers commerciaux.
Faire analyser05Exécution du bail
Travaux, charges et obligations
Répartition contractuelle, grosses réparations, mise en conformité, délivrance, jouissance et restitution : le bail doit être confronté aux faits.
Faire analyser06Exploitation
Destination et cession du bail
Activité autorisée, déspécialisation, sous-location, cession du droit au bail et garanties du cédant : sécuriser l’exploitation avant le litige.
Faire analyser02 — Deux positions, une même exigence
Agir pour préserver le local, l’exploitation ou la valeur du fonds.
La bonne stratégie dépend de votre qualité, de l’objectif recherché et de la prochaine échéance procédurale.
Faire exécuter le bail
- Recouvrer les loyers et charges
- Faire cesser une infraction
- Préparer un congé ou un refus
- Récupérer les locaux
Protéger l’exploitation
- Contester un commandement ou un congé
- Demander des délais utiles
- Faire respecter la délivrance
- Défendre le droit au renouvellement
03 — Méthode d’intervention
Transformer l’urgence en décisions ordonnées.
Le dossier est conduit par séquences : qualification, choix de l’objectif, sécurisation des actes et maîtrise de la procédure.
Lire le bail
Clauses, avenants, état des lieux, répartition des charges, garanties et actes déjà délivrés.
Fixer l’objectif
Payer, obtenir des délais, renouveler, réviser le loyer, négocier une sortie ou récupérer le local.
Choisir la voie
Négociation encadrée, mise en demeure, commandement, expertise, référé ou procédure au fond.
Maîtriser le calendrier
Délais légaux, preuve des notifications, audience, exécution et conséquences sur l’exploitation.
À Marseille
Selon la nature du litige : négociation, expertise, référé, tribunal judiciaire ou juge des loyers commerciaux.
Qualifier la procédureActualité législativeDepuis le 28 mai 2026
En matière d’impayés, l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire sont notamment conditionnés à la capacité du preneur à régler sa dette et à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Article L. 145-41 du Code de commerce ↗04 — Fondements utiles
Le contrat commande. Le statut encadre.
Ces textes constituent des repères généraux. Leur application dépend des stipulations du bail, des actes et de la chronologie propre à chaque dossier.
01Code de commerce · Art. L. 145-9 et L. 145-10
Congé et renouvellement
Forme, préavis, demande de renouvellement et délai de réponse du bailleur.
↗02Code de commerce · Art. L. 145-14 et L. 145-28Indemnité d’éviction
Réparation du préjudice causé par le défaut de renouvellement et maintien dans les lieux jusqu’au paiement.
↗03Code de commerce · Art. L. 145-33 à L. 145-39Valeur locative et loyer
Critères de la valeur locative, plafonnement, déplafonnement et révision du loyer.
↗04Code de commerce · Art. L. 145-41Clause résolutoire
Commandement, délai d’un mois, demande de délais et conditions de suspension des effets de la clause.
↗Marseille
Cabinet Julien Ayoun Avocats
Une pratique du droit immobilier et commercial construite sur le dossier réel.
Avocat au Barreau de Marseille depuis plus de vingt ans, Maître Julien Ayoun accompagne propriétaires, commerçants, sociétés et dirigeants dans leurs négociations et leurs contentieux.
L’intervention est définie après examen du bail, des actes délivrés, de la chronologie et de l’objectif économique poursuivi. Aucune issue ne peut être garantie ; la stratégie est expliquée avant d’être engagée.
05 — Honoraires lisibles
Une intervention définie avant d’agir.
Après examen initial du bail, des actes et de l’objectif, le périmètre des diligences est précisé dans une convention d’honoraires.
Forfaits à partir de1 000 € HT
Demander une première analyse Hors débours, frais de commissaire de justice, d’expertise et autres frais de procédure.
06 — Questions fréquentes
Les premiers repères avant de décider.
Les réponses ci-contre sont volontairement générales. Le bail, les actes et les délais doivent être vérifiés pour arrêter une stratégie.
Poser une question01Que faire après un commandement visant la clause résolutoire ?+
Il faut immédiatement vérifier la validité du commandement, les sommes réclamées, les clauses visées et la date d’expiration du délai. La stratégie diffère selon que vous êtes bailleur ou preneur et selon la capacité du locataire à reprendre le paiement intégral du loyer courant.
02Le juge peut-il encore suspendre la clause résolutoire en 2026 ?+
Oui, sous conditions. Depuis le 28 mai 2026, pour les demandes relatives au non-paiement des loyers, l’octroi de délais et la suspension sont notamment conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette et à la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
03Comment est calculée l’indemnité d’éviction ?+
Elle doit réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement. L’analyse porte notamment sur la valeur du fonds, la possibilité de transfert, les frais de déménagement et de réinstallation ainsi que les circonstances propres à l’exploitation. Une expertise est fréquemment nécessaire.
04Un loyer renouvelé est-il automatiquement déplafonné ?+
Non. Le principe du plafonnement connaît des exceptions qui dépendent notamment de la durée du bail et d’une éventuelle modification notable des éléments de la valeur locative. Le bail et les faits doivent être analysés avant toute demande chiffrée.
05Qui paie les travaux et les charges ?+
La réponse dépend du bail, de la nature des travaux ou charges et des règles impératives applicables. Il faut rapprocher les clauses du contrat, les annexes, les factures et l’origine du désordre ou de la mise en conformité.
06Quels documents transmettre au cabinet ?+
Le bail et ses avenants, les actes reçus ou délivrés, le décompte, les quittances, les échanges, les constats, les devis ou factures de travaux et tout document fixant une échéance sont les premières pièces utiles.
Un acte reçu. Une échéance approche. Un désaccord persiste.